Aluguel em Portugal

O arrendamento (como é conhecido o aluguel em Portugal) é o ato ou efeito de arrendar ou locação de um bem imóvel, enquanto que aluguer (assim mesmo, terminando com r) é usado quando incide sobre coisa móvel. Em relação ao contrato de arrendamento, este é firmado e deve estar de acordo com as duas partes: o senhorio, ou seja, o proprietário; e o inquilino, que é quem aluga.

A expressão “rés-do-chão” (R/C) indica que o pavimento de uma casa é ao nível do solo ou da rua (andar térreo). “Fracção” refere-se a uma unidade específica dentro do edifício, geralmente um apartamento ou espaço individual. Os apartamentos podem ser classificados como:

• T0: sem quarto (studio);
• T1: 1 quarto (T1+1 inclui outro cômodo menor, que pode ser usado como quarto ou escritório);
• T2: 2 quartos (T2+1 inclui outro cômodo menor);
• T3: 3 quartos.

Existem imóveis mobiliados (mobilados, em português de Portugal), e aí varia bem os móveis e eletrodomésticos disponíveis, com ou sem ambientes compartilhados, diferentes orientações para o Sol, com ou sem aquecimentos/vidros duplos, etc. Deve-se considerar também se os serviçoes de água, energia elétrica, gás e internet estão ligados (ou se deverão ser religados/contratados) e se o custo está incluso no valor a ser pago.

Uma boa maneira de encontrar apartamento para alugar em Portugal por conta própria é acessar os sites de aluguel. Neles, você encontrará imóveis anunciados por imobiliárias (mais seguro, porém mais caro) e diretamente pelos proprietários. Um dos mais populares é o Idealista, onde é possível permite desenhar uma área de buscas no mapa além de filtrar e ordenar os anúncios por valor, tipo, etc.

Uma estatística comentada por um corretor em Portugal diz que a cada 10 anúncios, 4 já estão indisponíveis e 2 não respondem. Dentre as razões estão a velocidade com que os imóveis são alugados frente à baixa oferta de boas opções, o anunciante abandonar o anúncio depois que o imóvle já foi alugado (em vez de retirá-lo da plataforma) e até usar o anúncio apenas como chamariz para outros imóveis.

Existem outras opções como grupos de Facebook e outras redes sociais (mas cuidado com golpes pedindo dinheiro adiantado), por indicação ou através de placas nas ruas (opção cada vez mais rara). Quando listar os anúncios de interesse, entre em contato e procure marcar uma visita.

Cuidado com os golpes! Um dos mais comuns está o de exigir um pagamento para fazer a visita. Nesses casos, é comum até que o anúncio do imóvel corresponda a um qualquer que nem está no mercado. Também é muito comum que os proprietários ou imobiliárias peçam o pagamento de uma caução e/ou rendas adiantadas para “segurar” o apartamento para você enquanto ainda está no Brasil. Outro golpe é o pagamento adiantado de valores muito superiores a uma ou duas rendas, disfarçados como caução e outras “garantias”. Nesse, o proprietário diz que vai devolver no final do contrato, mas que acaba devolvendo só uma parte ou mesmo nada, “justificando” que o imóvel foi danificado e superfaturando valores de obras que talvez nem sejam realizadas.

Contrato de arrendamento

Um contrato de aluguel desempenha um papel crucial tanto para o locador quanto para o locatário, fornecendo uma estrutura legal e clara que estabelece os direitos e responsabilidades de ambas as partes envolvidas. Para o locador, o contrato oferece segurança ao estipular as condições específicas do aluguel, incluindo o valor mensal, as regras de pagamento, as cláusulas de rescisão e quaisquer obrigações adicionais, garantindo assim um fluxo de renda estável e previsível.

Já para o locatário, o contrato proporciona segurança de moradia, estabelecendo os termos de ocupação, os deveres de manutenção, bem como os direitos à privacidade e ao usufruto da propriedade alugada. Além disso, o contrato de aluguel serve como um documento legal que protege ambas as partes em caso de disputas, criando um ambiente de confiança mútua e promovendo relações locatício-locador mais transparentes e harmoniosas.

Os documentos solicitados para concretizar o negócio podem variar, mas normalmente são:

• Documento de identificação: passaporte, Título de Residência ou Cartão de Cidadão (se tiver nacionalidade portuguesa)
• Comprovantes de meios de subsistência: contrato de trabalho, recibos de pagamentos, Declaração do IRS (Imposto de Renda sobre o Rendimento de Pessoas Singulares) ou IRPF (Brasil), etc
• NIF (Número de Identificação Fiscal): equivalente ao CPF no Brasil, necessário também para abrir conta em banco, atendimento médico em hospitais, dentre outros, sem data de validade

NIF

O NIF merece um tópico à parte para sua melhor compreensão. Ele pode ser solicitado por um cidadão europeu apresentando o documento de identificação e um comprovante de arrendamento da casa (ou comprovante de endereço emitido pela Junta da Freguesia). O brasileiro sem residência fixa em Portugal poderá solicitá-lo pessoalmente ou através de procuração, devendo apresentar os seguintes documentos (em algumas situações específicas, são exigidos mais alguns documentos):

• Passaporte válido;
• Comprovante de endereço do país de origem (pode ser até o PB4 ou conta de água, luz, internet, extrato de banco com nome e endereço completos, etc; caso o comprovante esteja no nome de parente, pode-se proceder à uma declaração na qual o parente assine e declare a relação parental e de coabitação.);
• Documento de aceitação de representação fiscal devidamente preenchido;
• Cópia do documento de identificação do representante fiscal, quando este não esteja presente.

Mas o que seria o representante fiscal? É um cidadão português ou um cidadão estrangeiro com residência permanente em Portugal, sendo necessário quando o cidadão requerente do NIF é um estrangeiro não residente fiscal em Portugal (ou seja, sem um endereço fixo). O representante fiscal será cadastrado no sistema da Autoridade Tributária portuguesa e toda e qualquer comunicação feita por este órgão será enviada para o endereço do representante fiscal.

Para obter o NIF presencialmente, primeiro é necessário realizar o agendamento prévio do atendimento através do Portal das Finanças da Autoridade Tributária e Aduaneira (para isso, o usuário deve ter acesso ao portal, então somente o representante fiscal poderá fazer isso nesse momento). Deve-se então comparecer ao endereço (Unidade das Finanças ou Loja do Cidadão) no dia e horário agendados com toda a documentação. Depois de conferir tudo, o atendente irá solicitar que você (caso tenha endereço fixo em Portugal) ou o seu representante fiscal assine o documento com sua solicitação de NIF em Portugal. Você receberá um papel com o seu NIF e deverá guardá-lo.

Se quiser fazer ainda do Brasil sua solicitação de NIF, você poderá contar com plataformas como a e-residence. Um guia dos requisitos dos documentos exigidos na plataforma está disponível no link, mas basicamente são imagem digitalizada de passaporte (folha de foto e de assinatura) e comprovante de endereço fora de Portugal. Geralmente demoram até 3 dias úteis para gerar o NIF e fazer o envio de um PDF contendo o Documento Provisório de Identificação escaneado (com o número ao lado de seu nome, no canto superior esquerdo da folha). A contratação para obter o NIF inclui representação fiscal por 1 ano. Para tirar o NIF online, você também pode solicitar através do E-balcão, um serviço de atentimento virtual disponibilizado no Portal das Finanças. No entanto, são necessários alguns documentos apostilados – o passo a passo está nesse post do Eurodicas.

Você pode pedir a algum português ou imigrante que mora legalmente em Portugal de confiança e que se disponha a ser o seu representante fiscal sem nenhum custo e fazer a solicitação online no site das Finanças. Ou contratar um advogado ou contabilista para ser o seu representante fiscal e fazer a solicitação do NIF para você. Dessa forma, o prazo para obter o Número de Contribuinte de até 30 dias e a representação fiscal válida por 1 ano. O representante pode ser uma pessoa singular (física) e ou empresa (pessoa jurídica), que também possuem um NIF, mas nesse caso, o termo correto é NIPC – Número de Identificação de Pessoa Coletiva. O Ofício Circulado n.º 90054 de 06/06/2022 dá mais informações sobre a solicitação de NIF.

Legislação

A Lei de Arrendamento prega o prazo mínimo dos contratos em um ano. Ela também limita valores adiantados que são solicitados pelo senhorio no ato da assinatura do contrato, mas que podem ser combinados para dar mais segurança ao contrato, conforme segue:

• Adiantamento do aluguel – máximo que pode ser exigido pelo proprietário é de 4 meses do valor;
• Valor de caução – máximo 2 meses de aluguel, que fica com o proprietário do imóvel até o fim do contrato e deve ser devolvida integralmente para você ao final dele considerando o imóvel seja entregue nas mesmas condições em que foi alugado (caso contrário, serão deduzidos os valores correspondentes ao que deve ser consertado);
• Fiador para alugar apartamento em Portugal – pode-se substituir o fiador através de maior adiantamento de aluguel e caução (por lei, no máximo 6 vezes o aluguel, somando-se os dois itens anteriores).

Leia o contrato com atenção, e caso haja alguma discordância, fale com o proprietário antes da assinatura. Geralmente o tempo mínimo é de 1 ano, mas a lei exige cumprir 1/3 do tempo de contrato e aviso com 4 meses de antecedência para que não exista uma multa contratual caso deixe o imóvel antes do término. Antes de fechar o contrato, verifique se o proprietário emite recibos e possui registro para exercer a atividade de arrendamento, se atente à quantidade de caução e rendas solicitadas antecipadamente, se após alugado ele entra no apartamento sem a sua autorização, entre outros pontos.

Antes da mudança, também é realizada uma vistoria em que devem ser listados o estado de conservação do imóvel em si, das instalações e mobília. Mesmo depois de efetuada a mudança, ainda se consideram 15 dias para apresentar inconformidades observadas fora da vistoria.

Para realizar algum pagamento ainda de uma conta no Brasil, você pode fazer a transferência através dos bancos, dos correios ou das plataformas online. A forma mais vantajosa é através das plataformas online, que têm as taxas mais baratas, seguras e você faz a transferência em poucos cliques – veja mais no post Transferência de dinheiro entre Brasil e Exterior.

É possível, porém difícil, alugar um apartamento em Portugal estando no Brasil. Surgem muitos candidatos interessados logo que aparecem os anúncios online, e uma pessoa presencialmente visitando o imóvel e assinando o contrato à mão ganham vantagem. Formas mais garantidas seriam alugar um imóvel temporariamente enquanto faz buscas presencialmente ou contratar o serviço de Relocation.

De modo geral, o relocation funciona com uma equipe dedicada a procurar o imóvel por você aqui em Portugal de acordo com a sua preferência. Algum membro da equipe visita os imóveis selecionados para fazer registros de vídeos, fotos e texto sobre o imóvel e arredores. Com o imóvel escolhido, eles possibilitam fechar o negócio à distância. Você chega com a casa pronta para morar – incluindo água, luz e gás já instalados.

Fontes

• Eurodicas – Alugar apartamento em Portugal, NIF Portugal e Como tirar o NIF morando no Brasil?
• Nacionalidade portuguesa – Emissão Número de Contribuinte (NIF)
• ePortugal – Pedir o Número de Identificação Fiscal para pessoa singular

Cidadão europeu

Os cidadãos da UE têm o direito de residir em Portugal por um período até três meses, sem qualquer outra condição ou formalidade além de ter um bilhete de identidade ou passaporte válido. Caso ultrapasse esse período, deve pedir o certificado de registo. Deve ser solicitado no prazo de trinta dias após os três meses de entrada em território nacional (ou depois, mas existe o risco de pagar uma multa) na Câmara Municipal da sua área de residência. Tem um custo total de 18 euros, é emitido na hora e tem validade por 5 anos. Para sua emissão pela primeira vez, deverá preencher um formulário em papel no próprio lugar com informações pessoais e campos de múltipla escolha para explicar basicamente o motivo de morar em Portugal (fonte: gov.pt)